Приёмка квартиры в новостройке: чек-лист из 47 пунктов и что делать с недостатками

Приёмка — единственный момент, когда недочёты исправляют быстро и бесплатно. Через полгода доказать, что трещина была изначально, сложнее. Собрали практический чек-лист для квартир La Torre (предчистовая отделка) и общие правила по закону.

До приёмки

1. Получив уведомление о готовности, запишитесь на приёмку в течение 7 рабочих дней. Выберите светлое время дня — при дневном свете видно больше.
2. Возьмите: паспорт, ДДУ, план квартиры из ДДУ, фонарик, рулетку 5 м, лазерный уровень или правило 2 м, тестер розеток, зарядку телефона (проверить розетки), зажигалку или лист бумаги (тяга вентиляции), мел/малярный скотч, блокнот.
3. Попросите застройщика подготовить: акт ввода в эксплуатацию, паспорта на счётчики, инструкцию по эксплуатации квартиры, ключи от всех замков и почтового ящика.

Чек-лист: общая часть

Площадь и планировка

• Сверьте фактическую площадь с данными БТИ и ДДУ. Отклонение сверх допустимого (обычно 1 м² или 5 %) — основание для перерасчёта в любую сторону.
• Расположение перегородок, проёмов, окон, стояков соответствует плану.

Входная дверь

• Открывается/закрывается без усилия, замки работают всеми ключами, нет царапин и вмятин, уплотнитель по периметру, глазок на месте.
• Дверная коробка закреплена, монтажная пена закрыта.

Окна и двери балкона

• Нет трещин и царапин на стеклах (смотрите под углом к свету).
• Створки открываются во всех режимах, нет перекоса; фурнитура не люфтит.
• Откосы и подоконники ровные, без сколов; отлив закреплён, уклон наружу.
• Лист бумаги, зажатый створкой, не вытягивается — уплотнитель прилегает.
• Монтажный шов снаружи закрыт лентой/нащельником.

Стены, потолок, пол

• Правилом 2 м: отклонение штукатурки не более 3 мм на 2 м, на стыках — без трещин.
• Потолок без трещин и раковин, уровень перепада по комнате до 10 мм (под натяжной — не критично).
• Стяжка: без трещин, пустот (простучите), уклон до 4 мм на 2 м, нет отслоений у стен.
• Углы 90° (проверьте угольником хотя бы там, где будет кухня и ванна).

Электрика

• Щиток: автоматы подписаны, УЗО срабатывает по кнопке «Тест», счётчик опломбирован, показания записаны в акт.
• Все розетки под напряжением (тестер), выводы под светильники и выключатели по плану.
• Слаботочка: ввод интернета/ТВ, домофон работает.

Вода, канализация, отопление

• Стояки без подтёков, краны-отсекатели работают, счётчики опломбированы, показания записаны.
• Канализационные выводы закрыты заглушками, нет запаха.
• Газовый котёл (в La Torre — поквартирный): есть паспорт, акт пуска газа или дата планового пуска, дымоход и приток воздуха смонтированы, радиаторы по плану, краны на радиаторах, нет подтёков на соединениях. Опрессовка системы проведена — попросите акт.
• Полотенцесушитель/контур тёплого пола (если предусмотрены) — по плану.

Вентиляция

• Тяга в кухне и санузле: лист бумаги прилипает к решётке. Если нет — проверьте при открытом окне; если и так нет — дефект.

Балкон / терраса / участок

• Остекление, ограждение закреплено, плитка/стяжка с уклоном от стены, водосток.
• У таунхаусов: границы участка по кадастру, забор, вводы коммуникаций, гараж/парковочное место.

Общее имущество

• Подъезд, лифт (работает, сертификат), почтовые ящики, освещение, доводчики дверей.
• Благоустройство соответствует проекту (площадки, дорожки, озеленение) — для первой очереди допустимо частичное завершение по сезону.

Фиксация недостатков

1. Каждый дефект отмечаете скотчем/мелом и фотографируете с привязкой (общий план + крупно).
2. Заносите в дефектную ведомость (акт осмотра) — её составляет представитель застройщика; проверьте, что всё внесено, и получите подписанный экземпляр.
3. Несущественные недостатки — акт приёма-передачи подписывается, застройщик устраняет в срок по ДДУ (обычно до 60 дней), затем — повторный осмотр.
4. Существенные (нет отопления, не работает электрика, течь, разбитые стеклопакеты) — акт не подписывается, назначается повторная приёмка после устранения.

Гарантия после приёмки

По 214-ФЗ: 5 лет на конструктив и отделку, 3 года — на инженерное и технологическое оборудование (с даты передачи первой квартиры в доме). Претензии подаются письменно застройщику; в La Torre их принимает и управляющая компания, которая сопровождает дом с момента ввода.

Если вы не в Крыму

Приёмку можно провести по нотариальной доверенности — родственник, ваш юрист или приёмщик. Либо приехать: мы компенсируем дорогу на один визит покупателям из других регионов. Третий вариант — видеоприёмка с нашим специалистом и приёмщиком с вашей стороны онлайн, акт подписывается электронно.