Словарь покупателя новостройки

Федеральный закон о долевом строительстве.

Регулирует отношения дольщика и застройщика: обязательность ДДУ, эскроу, проектную декларацию, неустойку за просрочку (1/150 ключевой ставки в день для физлиц), гарантийные сроки (5 лет на конструктив, 3 года на инженерию).

Равные ежемесячные платежи по кредиту.

Стандартная схема ипотеки: сумма платежа одинакова весь срок, в начале большую часть составляют проценты, к концу — тело долга. Досрочные погашения уменьшают срок или платёж.

Разрешение органа власти на использование построенного дома.

Выдаётся после проверки соответствия дома проекту и нормам. После РВЭ раскрываются эскроу-счета и начинается передача ключей (обычно в течение 3–6 месяцев).

Схема размещения зданий, дорог и благоустройства на участке.

Показывает, где какой корпус, куда выходят окна, где парковки и детские площадки. Интерактивный генплан La Torre — на главной и в каталоге.

Генплан La Torre

Квартира на двух этажах с внутренней лестницей.

Гостевая зона внизу, спальни наверху — формат «дом в квартире». В La Torre — на верхних этажах с видом на горы.

Двухуровневые квартиры

Договор между дольщиком и застройщиком по 214-ФЗ, регистрируется в Росреестре.

Единственная законная форма покупки квартиры в строящемся доме. Фиксирует объект (номер, площадь, этаж, планировку), цену, срок передачи ключей, гарантии и неустойку. Вступает в силу только после государственной регистрации. Оплата — исключительно на эскроу-счёт после регистрации.

Образец ДДУ La Torre

Единый государственный реестр недвижимости.

После передачи квартиры право собственности регистрируется в ЕГРН; подтверждением служит выписка (бумажных свидетельств нет с 2016 года). С 2023 года ФИО собственника в выписке третьим лицам не раскрываются.

Единая информационная система жилищного строительства.

Государственный портал, где по каждому строящемуся дому опубликованы декларация, разрешения, фотоотчёты, банк эскроу и статус. Главный инструмент проверки застройщика.

Государственная оценка недвижимости для расчёта налога.

Налог на имущество физлиц в Крыму — 0,1–0,3% от кадастровой стоимости за вычетом 20 м² на квартиру. Для новостроек Симферопольского района — обычно несколько тысяч рублей в год.

Оценка расхода энергии на отопление и ГВС дома (A++ … G).

Указывается в проектной декларации. Чем выше класс, тем ниже счета за отопление. Поквартирные газовые котлы позволяют платить только за свой расход.

Один кредит из льготной части (в лимите) и рыночной (сверх лимита).

Если квартира дороже, чем позволяет лимит программы, банк выдаёт один кредит с двумя ставками: льготной на сумму лимита и рыночной — на остаток. Средняя ставка получается ниже рыночной.

Льготная программа для Крыма и Севастополя, действует до 30 апреля 2027.

Ставка 8% на 15 лет, кредит до 8 млн ₽, взнос от 20,1%, цена объекта не выше 350 тыс. ₽/м². Доступна гражданам РФ из любого региона. Оператор — ДОМ.РФ.

Условия и калькулятор

Дома до 4 этажей с низкой плотностью застройки.

Меньше соседей на подъезд, тихие дворы, больше зелени на человека, нет проблем с лифтами и парковкой. La Torre — 3–4-этажные корпуса и таунхаусы на 7 га.

Архитектура

Государственная выплата семьям, которую можно направить на жильё.

В 2026 году — около 690 тыс. ₽ на первого ребёнка и 912 тыс. ₽ на второго (если за первого не получали). Используется как первоначальный взнос или для досрочного погашения ипотеки, в том числе по ДДУ.

Возврат НДФЛ: до 260 тыс. ₽ с цены и до 390 тыс. ₽ с процентов по ипотеке.

Положен каждому супругу — на семью до 1,3 млн ₽. По ДДУ право на вычет возникает с даты акта приёма-передачи.

Приватный дворик при квартире первого этажа.

Выход из гостиной на собственную огороженную террасу с газоном. Альтернатива даче для семьи с детьми и собакой.

Квартиры с патио

Часть цены, которую покупатель платит из своих средств.

По льготным программам — от 20–20,1%. Источником может быть материнский капитал, средства от продажи жилья, trade-in.

Trade-in

Продажа права требования по ДДУ до ввода дома.

Дольщик продаёт не квартиру, а своё право на неё по договору. Требует регистрации в Росреестре и, как правило, согласия застройщика. Основной инструмент инвестора: вход на старте, выход до сдачи.

Инвесторам

Квартира готова к финишному ремонту.

Выровненные стены и стяжка, разведённые электрика и сантехника, установленные окна, входная дверь, радиаторы. Остаётся: напольное покрытие, обои/покраска, сантехприборы, двери, кухня.

Ремонт под ключ

Осмотр и подписание акта приёма-передачи.

Проводится после ввода дома. Дольщик проверяет квартиру, фиксирует недостатки в дефектной ведомости; застройщик устраняет их. С даты акта начинаются обязанности собственника и гарантийные сроки.

Чек-лист приёмки

Официальный документ с полной информацией о застройщике и объекте.

Публикуется в ЕИСЖС (наш.дом.рф) до начала продаж и обновляется ежемесячно. Содержит данные о земле, разрешении на строительство, сроках, финансировании, инженерных сетях.

Как читать декларацию

Оплата частями по графику в ДДУ, без банка.

Платежи поступают на эскроу. Обычно беспроцентная на срок строительства, без справок о доходах. В La Torre — до 2 лет без удорожания с первым взносом от 30%.

Условия рассрочки

Федеральная программа для семей с детьми до 7 лет или с ребёнком-инвалидом.

Ставка 6% на весь срок, лимит 6 млн ₽ в регионах (12 млн — Москва, МО, СПб, ЛО), взнос от 20%. Можно комбинировать с рыночной ставкой на сумму сверх лимита.

Ипотека

Обязательная форма компании-застройщика с 2018 года.

Юрлицо, которое может заниматься только строительством по 214-ФЗ, с опытом от 3 лет и сданными объектами от 5 000 м². СЗ «Лифт С» — застройщик La Torre.

О застройщике

Блокированный дом: собственный вход, участок, общие стены с соседями.

Юридически — жилой дом блокированной застройки с участком в собственности. В La Torre — 145–207 м², два этажа + подвал, участок около 2,5 соток, место под бассейн.

Таунхаусы

Организация, обслуживающая дом и территорию.

Охрана, уборка, озеленение, техобслуживание, консьерж. В закрытых комплексах УК — единая на весь посёлок, тарифы утверждаются собственниками.

Сервис La Torre

Специальный банковский счёт, где деньги дольщика хранятся до ввода дома.

Застройщик не имеет доступа к средствам до ввода дома в эксплуатацию и регистрации первой собственности. При недострое деньги возвращаются покупателю. Страховка АСВ — до 10 млн ₽.

Эскроу простыми словами

Зачёт старой квартиры в оплату новой.

Застройщик или партнёрское агентство выкупает/продаёт вашу квартиру, а цена новой фиксируется на время продажи. Удобно переезжающим из других регионов.

Trade-in в La Torre